Urheberrecht Immobilienmakler

Rechtsicherer Umgang mit Immobilienfotos

Einleitung

Das Angebot einer Immobilie ohne ein Foto des Objektes macht heutzutage weder in den Printmedien noch im Internet Sinn. Im Umgang mit diesen Fotos können aber für den Makler oft kostspielige Fehler gemacht werden. Macht er die Fotos selbst, stellt sich die Frage, ob und wie er ein Gebäude fotografieren darf. Übernimmt er vorhandene Fotos, z.B. vom Kunden oder anderen, muss er prüfern, ob deren Urheber einverstanden sind. Das gilt auch, wenn der Makler die Fotos von einem Vorgänger übernommen hat.

Keine Verwendung ohne Einverständnis des Urhebers

Nahezu jedes Foto ist in der Bundesrepublik durch das Urheberrechtsgesetz (UrhG) bzw. das Kunst- und Urheberrechtsgesetz (KUG) geschützt.

Urheber: Nur natürliche Personen

Urheber ist die Person, die das Foto geschaffen hat. Nur der Urheber entscheidet über die Verwendung des Fotos. Juristische Personen ( GmbH, KG  etc.)  können dagegen nicht Urheber sein. Er kann aber anderen die Nutzung erlauben oder die Verwaltung des Urheberrechts übertragen. Ohne Einverständnis des Urhebers darf der Makler kein fremdes Foto verwenden.

Folgen der Verwendung eines Fotos ohne Einverständnis des Urhebers

Liegt das Einverständnis des Urhebers nicht vor, kann dieser Unterlassung, Schadenersatz und Auskunft über den Umfang der Verwendung verlangen. Wurde nur der Name des Urhebers nicht angegeben, kann das den zu leistenden Schadenersatz um 100 Prozent erhöhen.

Tipp: Die Veröffentlichung eines Fotos auf einer Website durch den  
         Urheber stellt noch kein Einverständnis dar .

Keine Veränderung (Umgestaltung, Bearbeitung) ohne Einverständnis

Auch wenn das Einverständnis des Urhebers mit der Verwendung seines Fotos vorliegt, darf dieses ohne anders lautende Vereinbarung nur im Verhältnis 1:1 verwendet werden. Es darf also nicht umgestaltet oder gar bearbeitet werden.

Außen- und Innenaufnahmen

Fotoaufnahmen von Häusern oder Wohnungen sind zu unterscheiden in Außenaufnahmen und in Innenaufnahmen. Die Anfertigung und Verwendung von Außenaufnahmen ist jedermann möglich, sofern man sich bei der Aufnahme außerhalb des Grundstücks auf öffentlichem Grund ( z.B. öffentlicher Straße, Platz ) befindet (Panoramafreiheit)  und für die Anfertigung des Fotos keine Hilfsmittel ( z.B.  Drohne, Leiter) verwendet werden.

Ist das Objekt ein Kunstwerk (wie z.B. der verhüllte Reichstag des Ehepaares Christo), ist es urheberrechtlich geschützt. Die Anfertigung und die Verwendung dieses Fotos bedarf der Zustimmung des Urhebers, wenn er und nicht der Eigentümer des Hauses das Objekt gestaltet hat. In aller Regel sind Gebäude jedoch keine „Kunstwerke“.

„Panoramafreiheit“

Gebäude und Werke (z.B. Statuen), die sich bleibend an öffentlichen Wegen, Straßen oder Plätzen befinden, dürfen fotografiert, gefilmt und die Aufnahmen auch veröffentlicht werden. Es besteht das Recht, alles, was von  öffentlichem Grund aus sichtbar ist und von einem der Allgemeinheit zugänglichen Ort ohne besondere Hilfsmittel wahrgenommen werden kann, zu fotografieren und das Foto zu verwenden („Panoramafreiheit“), auch zu gewerblichen Zwecken wie denen eines Maklers .Für Innenaufnahmen ist dagegen die Zustimmung des Mieters bzw. Eigentümers notwendig.

Tipp: Vom Urheber immer das Einverständnis zur Anfertigung der Aufnahme
         und zur Verwendung dieser Aufnahme zu gewerblichen Zwecken
         geben lassen.

Personen auf Fotos

Werden auf einem Foto erkennbar Personen gezeigt, müssen auch diese mit der Verwendung des Fotos einverstanden sein - oder unkenntlich gemacht werden.

Entwurfspläne, Texte (z.B. Exposees)

Auch Texte, Pläne, Anfahrtsskizzen, Exposees genießen idR urheberrechtlichen Schutz. Allerdings muss der Makler im Einzelfall prüfen, ob sie tatsächlich urheberrechtsfähig sind.

Bilder aus der Luft

Aufnahmen aus der Luft unterliegen seit 1990 nicht mehr besonderen luftverkehrsrechtlichen Beschränkungen. Da Makler Fotos von Gebäuden aus der Luft zur Illustration ihrer Angebote anfertigen und verwenden - und nicht nur für den privaten bzw. Freizeitgebrauch -, benötigen sie eine so genannte „Aufstiegserlaubnis“, die von der zuständigen  Behörde im jeweiligen Bundesland erteilt wird.

Fotos im Ausland

Die Verwendung von Fotos aus dem Ausland (z.B. Ferienwohnungen) richtet sich bei ausländischen Urhebern nach dem Recht ihres Landes. Hier gibt es aber sehr weitreichende internationale Abkommen, sowohl für Fotos ausländischer Urheber im Inland als auch für die Verwendung von im Inland aufgenommenen Motiven im Ausland.

© Dr. Peter Schotthöfer