[1] Damit wurde die Richtlinie RL 2010/31/EU in deutsches Recht umgesetzt

 

§ 16 EnEV lautet:

 

(2) Soll ein mit einem Gebäude bebautes Grundstück, ein grundstücksgleiches Recht an einem bebauten Grundstück oder Wohnungs- oder Teileigentum verkauft werden, hat der Verkäufer dem potenziellen Käufer spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis oder eine Kopie hiervon mit dem Inhalt nach dem Muster der Anlage 6 oder 7 vorzulegen; die Vorlagepflicht wird auch durch einen deutlich sichtbaren Aushang oder ein deutlich sichtbares Auslegen während der Besichtigung erfüllt. Findet keine Besichtigung statt, hat der Verkäufer den Energieausweis oder eine Kopie hiervon mit dem Inhalt nach dem Muster der Anlage 6 oder 7 dem potenziellen Käufer unverzüglich vorzulegen; der Verkäufer muss den Energieausweis oder eine Kopie hiervon spätestens unverzüglich dann vorlegen, wenn der potenzielle Käufer ihn hierzu auffordert. Unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrages hat der Verkäufer dem Käufer den Energieausweis oder eine Kopie hiervon zu übergeben. Die Sätze 1 bis 3 sind entsprechend anzuwenden auf den Vermieter, Verpächter und Leasinggeber bei der Vermietung, der Verpachtung oder dem Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbständigen Nutzungseinheit.

§ 16a Pflichtangaben in Immobilienanzeigen

(1) Wird in Fällen des § 16 Absatz 2 Satz 1 vor dem Verkauf eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien aufgegeben und liegt zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vor, so hat der Verkäufer sicherzustellen, dass die Immobilienanzeige folgende Pflichtangaben enthält:

 

1. die Art des Energieausweises: Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis im Sinne des

    § 17 Absatz 1 Satz 1,

 

2. den im Energieausweis genannten Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs für das

    Gebäude,

 

3. die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes,

 

4. bei Wohngebäuden das im Energieausweis genannte Baujahr und

5. bei Wohngebäuden die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse.

…….

.

(2) Absatz 1 ist entsprechend anzuwenden auf den Vermieter, Verpächter und Leasinggeber bei Immobilienanzeigen zur Vermietung, Verpachtung oder zum Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbständigen Nutzungseinheit.

 

(3) Bei Energieausweisen, die nach dem 30. September 2007 und vor dem 1. Mai 2014 ausgestellt worden sind, und bei Energieausweisen nach § 29 Absatz 1 sind die Pflichten der Absätze 1 und 2 nach Maßgabe des § 29 Absatz 2 und 3 zu erfüllen.

 

- Die wesentlichen Energieträger für die Heizung

 

- Das Baujahr und die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse

 

 

Angabe der richtigen Daten/Abkürzungen

 

Selbstverständlich müssen die in einer Anzeige enthaltenen Pflichtangaben richtig sein, also mit denjenigen im Energieausweis übereinstimmen. Auch bei falschen Angaben können ein Bußgeld sowie wettbewerbsrechtliche Schritte die Folge sein.

 

In Bezug auf Abkürzungen in der Anzeige ist Vorsicht geboten. Dabei kommt es darauf an, ob die angesprochenen Verkehrskreise die Abkürzungen richtig verstehen. Ist das nicht der Fall, kann allein deswegen die Anzeige irreführend und damit wettbewerbswidrig sein. Auf der sicheren Seite befindet man sich nur, wenn man ohne Abkürzungen arbeitet.

 

Ältere Ausweise

 

Für ältere Energieausweise enthält § 28 EneV Übergangsvorschriften. Danach gelten Ausweise, die vor dem 1.10.2007 ausgestellt wurden, in der Regel[1] noch auf die Dauer von 10 Jahren.

 In der Regel sind Energieausweise, die vor dem 1.10.2007 ausgestellt wurden und die nicht von der Ausnahmeregelung des S. 1 oder S. 2 erfasst sind, sind von der Fortgeltung ausgeschlossen. Sie durften nur bis zu 6 Monate nach dem 30.4.2014 verwendet werden, also nur bis zum 1.11.2014 verwendet werden.

 

Wer ist zur Nennung der Pflichtangaben in der Werbung verpflichtet?

 

Nach dem Gesetz trifft die Verpflichtung zur Nennung der Angaben in Bezug auf den Energieausweis den Vermieter, den Verpächter und den Leasinggeber eines Objektes. 

Pflicht zur Nennung der Pflichtangaben in der Werbung trifft den Verkäufer/Vermieter/Verpächter/ Leasinggeber

 

Wenn ein Makler eine Immobilienanzeige im eigenen Namen und auf eigene Rechnung schaltet, darf er keine für die Kaufentscheidung wichtige Tatsache verschweigen. Denn nach § 5 a Abs. 2 UWG handelt unlauter, wer eine Information vorenthält, die im konkreten Fall unter Berücksichtigung aller Umstände wesentlich  ist. Ob die Pflichtangaben in Bezug auf den Energieverbrauch/-bedarf zu diesen Pflichtangaben zählen, ist gerichtlich noch nicht entschieden. Allerdings hat der Verfasser wenig Zweifel daran, dass die Gerichte in diesem Sinne entscheiden werden, die Pflichtangaben zum Energiebedarf also wesentlich im Sinne dieser Bestimmung sind. Das bedeutet, dass auch ein Makler einen Wettbewerbsverstoß begeht, wenn er in seiner Anzeige diese Angaben nicht macht.

 

Daneben haftet aber auch der Eigentümer/Verpächter/Leasinggeber/Vermieter des Objektes, der sich das Verhalten des von ihm mit der Vermietung/dem Verkauf etc. beauftragten Maklers gemäß § 8 Abs. 2 UWG zurechnen lassen muss.

 

Der Makler, der diese Pflichtangaben nicht nennt, begeht einen Verstoß gegen das Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb, für den er selbst haftet. Das in der Energiesparverordnung vorgesehene Bußgeld jedoch trifft nur den Eigentümer /Vermieter/Verpächter/Leasinggeber.

 

Wurde die Anzeige vom Verkäufer/Vermieter/Verpächter selbst geschaltet, hat der Makler seinen Kunden aber auf die Verpflichtung zur Nennung von bestimm-ten Angaben nicht hingewiesen, hat er seinen Vertrag mit dem Kunden verletzt und schuldet deswegen Schadenersatz, gegebenenfalls sogar das Bußgeld, das sein Auftraggeber deswegen zu bezahlen hat.

 

Schaltet Kunde selbst eine Anzeige, unterlässt Makler[1] aber den Hinweis auf die Pflichtangaben, verletzt er u.U. seinen Maklervertrag und kann dem Kunden gegenüber deswegen schadenersatzpflichtig werden

 

Nach dem Wortlaut des § 16 a EnEV müssen die Pflichtangaben in der Anzeige nur dann angegeben werden, wenn zu diesem Zeitpunkt, also bei Erscheinen der Anzeige bereits ein Energieausweis vorliegt. Liegt dagegen der Energieausweis noch nicht vor, sind nach dem Wortlaut der Verordnung auch die Pflichtangaben nicht erforderlich.

 

Pflichtangaben müssen in kommerziellen Medien nur genannt werden, wenn Energieausweis im Zeitpunkt der Schaltung der Anzeige vorliegt

Aber: Energieausweis muß erstem  Interessenten z.B. bei der Besichtigung übergeben werden können

 

Die Frage, ob eine Information (also  das Vorhandensein eines Energieausweises und bestimmte Pflichtangaben) in der Werbung nicht angegeben werden muß, bestimmt sich nicht nur nach § 16 a EnEV, sondern auch nach § 5 a UWG.  Dessen Abs. 1 schreibt vor, dass bei der Beurteilung der Frage, ob das Verschweigen einer Tatsache irreführend ist, die Bedeutung für die geschäftliche Entscheidung sowie die Eignung des Verschweigens zur Beeinflussung der Entscheidung zu berücksichtigen ist. Daran kann es wohl weder in Bezug auf das Vorhandensein eines Ausweises als auch in Bezug auf die Pflichtangaben in der Werbung keine Zweifel geben. Daran kann es auch deswegen keinen Zweifel geben, da der Gesetzgeber sowohl das Vorhandensein eines Ausweises als auch die Pflichtangaben in der Werbung vorgeschrieben hat. Eine gerichtliche Entscheidung zu dieser Frage liegt allerdings - verständlicherweise, da die EnEV erst am 1. Mai 2014 in Kraft getreten ist - noch nicht vor.

 

Die Energieeinsparverordnung schreibt die Pflichtangaben in der Werbung für Immobilien nur vor, wenn ein Energieausweis vorliegt. Liegt kein Energieausweis vor, müssen nach der Energieeinsparverordnung die Pflichtangaben nicht angegeben werden.

 

Das Unterlassen/Verschweigen wesentlicher Informationen kann aber als Irreführung durch Unterlassen nach § 5 a UWG bewertet und damit wettbewerbsrechtlich verfolgt werden.

 

Tipp

Um sicher zu gehen, empfiehlt sich die Pflichtangaben in die Werbung auf jeden Fall aufzunehmen

 

Deswegen wurde zum Teil die Auffassung vertreten, die Pflichtangaben müssten in der Anzeige auf jeden Fall angegeben werden, weil die Interessenten schon durch die Lektüre der Anzeigen sich ein Bild vom aktuellen Immobilienmarkt verschaffen und die angebotenen Objekte miteinander wollten. Wenn der Ausweis dann erst bei der Besichtigung, also dem ersten persönlichen Kontakt ohnehin vorgelegt werden müsse, sei der Interessent möglicherweise schon getäuscht.

Solange diesbezüglich keine gerichtliche Entscheidung vorliegt, muss vom Wortlaut des Textes ausgegangen werden. Das bedeutet, dass die Pflichtangaben in der Anzeige (= kommerzielle Kommunikation) nur gemacht werden müssen, wenn zu diesem Zeitpunkt bereits ein Energieausweis vorliegt. Liegt er nicht vor, müssen sie nicht angegeben werden.

Die Pflichtangaben sollten auch deswegen in eine Anzeige aufgenommen werden, weil § 5 a UWG verlangt, dass in der Werbung keine Tatsachen verschwiegen werden dürfen, die die geschäftliche Entscheidung beeinflussen können. Dass die Kenntnis des Energieverbrauchs oder  – bedarfs die geschäftliche Entscheidung beim Erwerb eines Objektes beeinflussen kann, dürfte außer Zweifel stehen.

Die Pflichtangaben müssen nur in der Werbung in “kommerziellen Medien“ angeführt werden. Das sind vor allem Zeitungen, Zeitschriften und das Internet. Allenfalls bei einem Zettel auf einem schwarzen Brett kann man nicht von einem „elektronischen Medium „ sprechen. Dabei kommt es nicht darauf an, ob eine Anzeige einen kommerziellen Hintergrund hat (also von einem Geschäftsmann oder einer Privatperson aufgegeben wurde), auch eine private Anzeige im Internet wird in einem “kommerziellen Medium„ veröffentlicht.

Der Begriff ist zwar nicht in der EnergieeinsparVO definiert. Eine Definition findet sich, allerdings in § 2 Satz 1 Nr. 5 Telemediengesetzes (TMG), die man wohl auch der EneV zugrunde legen muss. Deswegen sind auch Webseiten und Immobilienportale darunter zu zählen.[2]

 

© Dr. Peter Schotthöfer